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　　本港住所楼价开始企稳，不过商用物业市道暂时未见全面复苏痕迹，一起还展示“冰火两重天”状况。例如阿里巴巴（09988）、京东（09618）等相继在铜锣湾和中环购入商厦楼面，均匀呎价高达2万多至3万多元。但与此一起，尖沙咀老牌商厦星光行传出一宗最新成交，呎价仅3255元。事实上，星光行自身是充溢前史传奇的建筑物，惋惜业权早已涣散，楼龄挨近60年，再加上今次买卖的单位属“面壁户”，亦难受惠于“北水”，导致价格“平过公屋”。

　　许多市民和游客对星光行不会生疏，该商厦坐落梳士巴利道，毗连天星码头和海港城，地理位置优胜。特别是星光行底层及一楼的商铺物业，人流十分畅旺，例如其间一个舱位由麦当劳长时间持有及自用，现正于商场放售，据报叫价达4亿元。此外，该商厦其他舱位租户包含屈臣氏、万宁、星巴克、莎莎、龙丰药房等，摆明瞄准游客生意。

　　不过，在星光行于1960年代完工时，大部分人恐怕幻想不到，像麦当劳、星巴克这些美国企业，会在该厦插旗经商。话说星光行由、何鸿燊、何添、关启明等商人合资兴修，4个财团各占25%股份，总投资额3000万元。但其时韩战完毕不久，我国内地与西方联系紧张，根据的亲中布景，再加上他拟把星光行部分楼面租予中艺公司，导致该商厦一开始便遭到港英及美国政府处处针对。

　　举例说，美国驻港领事馆其时破天荒宣告对星光行施行制裁，制止该商厦任何租户购买美国货品，为一众商户带来十分大不方便。例如坐落星光行的百货公司和保龄球场，未能购买来自美国的货品及设备，对生意及运营形成严重影响。换言之，在如今“中美贸易战”演出的数十年前，星光行或许已是本港第一批遭美国制裁的目标之一。此外，大东电报局旗下的电话公司亦对星光行租户请求电话线百般刁难，导致该商厦大批商户“冇电话用”，基本上难以保持运营。

　　一起值得留心，1960年代本港社会动荡不安，与港英政府联系一触即发，这亦令星光行的身份愈加灵敏。成果，这幢楼高19层加地库、总楼面约56万方呎的商厦早于1962年开工，1964年已开始完工，但是直到1967年才正式入伙，兼且招租状况十分惨白。以为首的4名股东最总算1968年勇士断臂，把星光行以3750万元“贱卖”予英资怡和旗下置地公司，扣除借款资金本钱后，各股东实际上“损手”离场。

　　跟着我国与美国于1979年建交，两国展开正常化联系，再加上星光行已转手予英资公司，这幢特别建筑物的政治颜色逐步消失，故此包含麦当劳等美国企业相继进驻运营。及至1980年代，置地以约10亿元把星光行转售予以长实为首的财团。该财团后来把星光行拆售，自此该商厦业权涣散。

　　言归正传，星光行近期有一宗备受瞩目的最新成交，一个9楼26室880方呎单位以310万元转手，呎价仅3522元，令人惊叹“尖沙咀商厦平过未补地价公屋”。原业主于2005年以300万元购入该单位，持货20年，今次沽货账面微赚10万元。

　　据归纳剖析，这宗“超低价买卖”背面有三大原因。首要，如上文说到，星光行楼龄已近60年，加以业权早已涣散，导致大厦修理不易，故该商厦的外墙、大堂及电梯等设备均流露前史痕迹，置身其间恍如时光倒流，令价格及租金呈现某些特定的程度折让。一起，亦因为业权涣散，星光行将来重建必然困难重重，增值潜力相比起统一业权的物业受到限制。

　　其次，星光行位处尖沙咀海旁，部分单位享无敌海景，其余部分单位却属“面壁户”，两者价值距离巨大。例如今次成交的26室正是“面壁”户型之一，对正毗连大厦后巷，毫无景象可言。同类座向的单位本年曾有4宗成交，呎价介乎4785至5993元。由此可见，今趟成交尽管“平”，却未算“平得荒唐”。相反，星光行的海景单位本年成交呎价介乎9101至一万元，明显吃香得多。

　　最终，本港商用物业市道没有全面复苏，到9月底全港甲级商厦空置率（据CBRE计算）仍达17.1%。固然，商厦市道近期呈现部分回暖痕迹，例如阿里巴巴早前豪掷72亿元，从文华东方手上购入铜锣湾港岛壹号中心（One Causeway Bay）13层楼面，均匀呎价达2.4万元。此外，京东刚斥35亿元，向丽新发展（00488）购入中环建设银行大厦50%权益，触及11.1万方呎楼面，均匀呎价达3.1万元。不过，这类内地巨头钟情于业权会集、楼龄较新的中心地段甲厦，在现在市况下不乏挑选。相比之下，星光行作为业权涣散的高龄旧厦，难望受惠于“北水”买家助威。

　　讲究竟，星光行自身是充溢前史传奇的建筑物，历经沧桑改变，其际遇令人意想不到。例如在1960年代遭到美国制裁之时，谁能料到星光行日后将会开设麦当劳和星巴克？此外，身为尖沙咀黄金地段商厦，尤其在2019年之前经济火热时期，谁又估到星光行如今呎价“平过公屋”？无论如何，世事如棋局局新，且看星光行下一步命运有何新发展。

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