除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。

　　拥有日本永驻以及10年日本房地产的就职经验（在职公司皆为日本人开的房地产公司）。

　　有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。

　　我开设了《阿拉蕾看日本》栏目，持续为大家伙儿一起来分享关于日本的一切，生活、房产、投资等，感兴趣的朋友进群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

　　阿拉蕾一直觉得这是条很有希望很赚钱的道路，但是没想到2025年4月开始日本建筑基准法出台了修正法案：4号特例缩小，部分翻新需要建筑确认申请。

　　这意味着在建筑确认申请时，木造二层建筑的结构计算书等需要给相关机构递交申请，不仅新建房屋需要建筑确认申请，大规模翻新也需要。

　　建筑基准法的4号特例是指，木造二层建筑及平房住宅在建筑确认及检查审查时，可以部分省略。这一特例将在2025年4月实施的法律修正后发生变化。

　　建筑基准法规定，在新建或大规模翻新时，要不要建筑确认申请的标准是将建筑物分为四类。

　　1号至3号包括非木建筑，或木造结构的三层及以上那种的，或建筑面积超过500平方米的大型建筑。

　　建筑确认申请是指在建造建筑物时，制作设计图纸等必要文件，需要向政府部门或建筑确认审查机构提出申请，审查是不是满足法律和条例。

　　“省略的主要是结构计算部分。目前，二层和单层木结构住宅不要提交证明结构安全的结构计算书。也就是说，抗震相关部分的审查被省略了。”

　　“对于木结构二层或平房，新建或增改扩建需要确认申请，但翻新情况下，基本不需要建筑确认申请的情况居多。”

　　据说，即使是涉及4号建筑（木结构二层和单层）整体的翻新，只要不涉及增改扩建，一般也不会进行建筑确认申请。（4月以前）

　　节能标准规定了隔热等措施，但此前建房时符合这些标准并非义务，因此住宅的隔热能力因住宅而异。今后，所有住宅都一定要符合节能标准。

　　2025年4月修正后，木造二层建筑在建筑确认申请时也将被要求附上结构计算书。要求提交结构计算书是为了确认和保证抗震性。

　　过去，为了应对快速地增长时期住宅需求大、审查压力大的情况，部分引入了审查省略。

　　建筑基准法修正后，在建筑确认申请时，此前审查被省略的木造二层建筑的结构计算书，以及新增的、符合现行标准成为义务的节能相关文件的附带将变得必要。

　　也就是说，一定要通过设计图纸或计算书等来证明抗震性是否得到了妥善保障，节能性是不是满足现行法律。

　　关于木结构平房，如果建筑面积在200平方米以下，将继续像以往一样省略部分审查。不会进行结构计算书或节能相关文件的审查。

　　从2025年4月起，大规模翻新有必要进行建筑确认申请。那么，大规模翻新是如何定义的呢？

　　大规模翻新是指建筑基准法中所说的“大规模的修缮或改造”，国土交通省的宣传手册中是这样定义的：

　　大规模翻新或者大规模的修缮、改造是指对建筑物的主要结构部分（墙、柱、地板、梁、屋顶或楼梯）中的一种以上进行过半数的改造等。

　　需要注意的是，建筑确认申请要不要在某些特定的程度上取决于翻新公司的判断。业主也应了解此次法律修正的内容，并与多家翻新公司就法律修正进行讨论，这是比较好的做法。

　　不过，必须要格外注意的是，在进行大规模翻新（大规模修缮或改造）的建筑确认申请时，附带的文件并不一定与新建、增改扩建等完全相同。

　　此次法律修正明确，大规模翻新（大规模修缮或改造）不属于节能标准适用义务的范围。

　　然而，“增改扩建”和“大规模翻新”虽然听起来类似，但它们指代的是不同的内容。

　　需要注意的是，进行增改扩建时，是属于节能标准适用义务范围的。关于应附带的文件等详细内容，后续将逐渐明确。

　　参考国土交通省的通知（国住指第356号），我们来看看在大规模翻新（大规模修缮或改造）范围内，屋顶翻新在啥状况下有必要进行建筑确认申请。

　　首先，当更换屋顶材料的同时进行屋顶结构材料的施工，并且施工部分的面积超过整体的一半时，就有必要进行建筑确认申请。

　　例如，在更换损坏的装饰性石板瓦时，如果不仅更换石板瓦，还对下面的胶合板或构成屋顶的部分进行实施工程，并且施工范围超过屋顶整体的一半，那么就有必要进行建筑确认申请。

　　同样，如果不改变现有的屋顶材料及其下方的结构材料，而是采用覆盖工法在其上方安装新的屋顶材料，那么也不有必要进行建筑确认申请。

　　首先，如果翻新不仅涉及外墙的表面材料，还包括结构部分，并且翻新范围超过外墙整体的一半，那么就有必要进行建筑确认申请。

　　也就是说，如果翻新是通过拆除并重建外墙来进行的，就有必要进行建筑确认申请。

　　此外，即使翻新仅涉及外墙表面材料，但如果涉及整个外墙的全部范围，也有必要进行建筑确认申请。这一点与屋顶翻新不同，需要非常注意。

　　如果仅对表面材料来翻新，保留内部的结构用胶合板或柱子等结构材料，并且翻新范围不超过外墙总面积的一半，或者从外墙内部进行隔热改造，则不有必要进行建筑确认申请。

　　此外，如果采用覆盖工法在现有外墙表面安装新的外装材料，那么也不有必要进行建筑确认申请。

　　当进行地板更换时，如果更换涉及地板的结构材料，如龙骨（根太）或梁（はり），并且需要重建整个地板，那么就有必要进行建筑确认申请。

　　如果上述施工范围超过地板面积的一半，将被视为大规模翻新，有必要进行建筑确认申请。

　　如果地板更换仅涉及表面材料（如木地板）的更换，而没有触及地板框架或底层胶合板，那么就不有必要进行建筑确认申请。仅进行木地板的更换即可，无需建筑确认申请。

　　此外，如果采用覆盖工法，在现有地板材料上直接铺设新的地板材料，也不有必要进行建筑确认申请。

　　现有不合格建筑是指在建造时是合法建造的，但由于后续的法律修正而不再符合现行法律的建筑。只要继续居住，现行法律是不会被适用的。

　　然而，在进行重建时，需要符合现行法律。同样地，在有必要进行建筑确认申请的大规模翻新时，也需要符合现行法律吗？

　　但是，如果进行扩建或全面翻新等涉及结构部分过半改造的情况，则在大多数情况下要符合节能标准。

　　如果进行屋顶更换、外墙改造、地板更换等属于“大规模修缮或改造”的情况，只要翻新不会增加结构耐力上的危险性，就不需要为符合现行标准而对整个房屋进行改造。

　　如果做全面翻新等涉及结构部分过半改造的情况，则需要符合现行的抗震标准。

　　“大规模翻新是指建筑基准法中的大规模修缮和大规模改造，因此与扩建或改造是不同的，需要理解这一点。”

　　接道义务是指在城市规划区域内建造房屋时，场地必须与宽度为4米的道路相连的规定。这里所说的道路是建筑基准法上的道路，不包括单纯的通道或空地。

　　在一些现有的旧房屋中，与之相连的道路宽度不足4米。在这种情况下，在进行重建等时，必须将场地从道路中心线米的宽度。

　　如果建筑物连接的是宽度不足4米的道路，则需要将场地从道路中心线米（即进行“后退距离”调整），接着进行重建或减小建筑规模。

　　根据国土交通省的公告，如果进行的“大规模修缮或大规模改造”被认为“不会增加对市街地环境的影响”，则可以不适用现行标准。

　　此外，即使建筑物没有直接连接到建筑基准法所规定的道路上，只要连接到可供使用的通道，也能够直接进行大规模翻新（大规模修缮或改造）。

　　以往，木造二层建筑的大规模翻新不属于建筑确认申请的对象，但随着4号特例缩小，这些项目也有必要进行申请。

　　通过审查，能保证翻新后的房屋在结构安全性和耐久性方面符合更高标准，从而让居住者更加安心。

　　通过强制进行结构计算，确保抗震性和耐久性，降低灾害风险。这有助于提高建筑物的整体质量和安全性，使其更能抵御自然灾害的侵袭。

　　即使是小型建筑物也会进行适当的检查，增加高质量建筑物的数量，来提升市场价值。这有助于提升整个建筑市场的质量和信誉。

　　对于民宿等投资性物业来说，经过严格审查和设计的建筑物将成为用户都能够放心使用的设施，有助于长期吸引客户并提高评价。

　　虽然4号特例缩小带来了诸多好处，但也必须要格外注意也许会出现的违反相关规定的行为，例如本应申请却未申请的情况。

　　这可能会导致法律风险和后续问题，因此在进行大规模翻新时，务必确保符合有关法规。

　　由于建筑确认申请和结构计算等程序的增加，准备申请文件和完成审查需要更多时间，这可能会引起整体工期延长。例如，法定审查期限从7天以内延长到35天以内。因此，在进行大规模翻新时，建议提前与翻新公司确认工期的延长情况。

　　建筑确认申请需要支付申请费，同时制作申请文件和进行结构计算等会增加人力成本，这可能会引起翻新费用上升。此外，由于设计和实施工程的成本的增加，投资回收期可能会延长。

　　对于一些小型建筑公司或设计师来说，进行结构计算和满足新的建筑标准可能是一个挑战，需要投入更多的时间和精力。

　　4号特例缩小可能会对小型建筑公司产生较大影响，因为它们可能只有少数的资源和经验来应对新的要求。

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